Πριν την κρίση του 2010, η ζήτηση για την αγορά μιας κατοικίας ήταν υψηλότερη από την αντίστοιχη ζήτηση ενός ακινήτου προς ενοικίαση. Στις μέρες μας όμως η εικόνα έχει αντιστραφεί εντελώς. Το 90% με 95% όσων αναζητούν στέγη στρέφεται αποκλειστικά και μόνο προς την ενοικίαση.
Οι τιμές όμως τα τελευταία χρόνια έχουν εκτιναχθεί στα ύψη, ενώ πλέον το εισόδημα έχει συρρικνωθεί σημαντικά με αποτέλεσμα να μιλάμε πλέον για μια ολόκληρη γενιά νέων, αλλά και μεγαλύτερων σε ηλικία, η οποία αντιμετωπίζει οξύ στεγαστικό πρόβλημα και έχει εγκλωβιστεί στη διαδικασία αναζήτησης σπιτιού προς ενοικίαση με υψηλό μηνιαίο μίσθωμα.
Σχεδόν ο μισός μισθός πηγαίνει στο ενοίκιο
Σύμφωνα με την ανάλυση του Άλκη Καφετζή, μέλους του Electron (Ινστιτούτου για την Έρευνα και την Κοινωνική Αλλαγή) ο οποίος πάνω από δέκα χρόνια απασχολείται στον τομέα των ζητημάτων βιώσιμης ανάπτυξης και προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος, «τα ενοίκια σε πολλές περιοχές της Αθήνας παρουσιάζουν αυξήσεις που ξεπερνούν το 50%, σε σχέση με τα ενοίκια του 2017, ενώ σημαντικές αυξήσεις (από 30 έως 40%) καταγράφονται και σε άλλες πόλεις της Ελλάδας, όπως η Θεσσαλονίκη, η Πάτρα και ο Βόλος.
Από το 26,5% του πληθυσμού της χώρας που ζει στο ενοίκιο (ποσοστό που ανεβαίνει στα μεγάλα αστικά κέντρα και σε τουριστικούς προορισμούς, πλησιάζοντας το 40% στον Δήμο Αθηναίων και σε νησιά όπως η Μύκονος), το 83,2% δήλωνε το 2019 ότι ξοδεύει περισσότερο από το 40% του εισοδήματος του για να καλύψει το κόστος στέγασης του». Αν συνυπολογίσουμε τις αυξήσεις των ενοικίων την περίοδο 2020 – 2021, τις ανατιμήσεις στην αγορά ενέργειας και τη γενικότερη αύξηση του πληθωρισμού, εύκολα καταλήγουμε στο συμπέρασμα ότι η δυσκολία των νοικοκυριών να εξασφαλίσουν και να διατηρήσουν μια οικονομικά προσιτή κατοικία έχει οξυνθεί.
Καταρχάς η αλήθεια είναι ότι πολύς κόσμος αντιμετωπίζει την ενοικίαση ως ένα μεταβατικό στάδιο μεταξύ της διαμονής στη γονική εστία και της απόκτησης ενός ακινήτου για ιδιοκατοίκηση. Αυτό ίσχυε παλιά, αυτό εξακολουθεί να ισχύει και σήμερα. Απλώς παλαιότερα είχες τη δυνατότητα να αγοράσεις σπίτι σε πολύ νεότερη ηλικία σε σχέση με το σήμερα, κάτι που δεν συμβαίνει μονάχα στη χώρα μας αλλά σε ολόκληρη την Ευρώπη.
Δεν μπορούν να εγκαταλείψουν την πατρογονική εστία οι νέοι
Πέραν αυτής της παράτασης, υπάρχουν κατά τον κ. Καφετζή δύο επιπλέον δεδομένα που δείχνουν ότι αυτή η τυπική στεγαστική πορεία έχει διαταραχθεί σε ευρωπαϊκό επίπεδο την τελευταία δεκαπενταετία, ακόμα πιο έντονα ωστόσο στην Ελλάδα. Μια στρατηγική που ακολούθησαν πολλοί νέοι και νέες τα τελευταία χρόνια, προσαρμοζόμενες στις συνθήκες της οικονομικής κρίσης, ήταν εκείνη της επιστροφής στη γονική εστία. Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά νέων ανθρώπων ηλικίας 18-34 που μένουν μαζί με τους γονείς τους.
Μάλιστα, το ποσοστό αυτό παραμένει υψηλό όταν επικεντρωνόμαστε στις ηλικίες 25 – 34, τη στιγμή που σε άλλες χώρες της Ευρώπης περιορίζεται αισθητά, κάτι που σηματοδοτεί μια σημαντική αναβολή στην ομαλή στεγαστική πορεία των νέων ανθρώπων στην Ελλάδα. Η αναβολή αυτή έχει γίνει ακόμα πιο έντονη από το 2014 και έπειτα, με το ποσοστό για τις ηλικίες 18-34 να φτάνει το 66,7% το 2017 και το 69,4% το 2019 από 58,4% που ήταν το 2008. Σε γενικές γραμμές, επτά στους δέκα νέους ηλικίας από 25 – 34 ετών εξακολουθεί να μένει μαζί με τους γονείς του, αφού δεν μπορεί να συντηρήσει το δικό του σπιτικό, ακόμη κι αν έχει παντρευτεί.
Οι δύο επιλογές για να αποκτήσεις δικό σου σπίτι
Διαχρονικά για να αποκτήσει κάποιος ένα σπίτι στη χώρα μας, δύο επιλογές είχε. Είτε την αξιοποίηση της οικογενειακής περιουσίας (να του δώσουν δηλαδή χρήματα οι γονείς του για να το αγοράσει ή να του το κληροδοτήσουν) ή να στραφεί προς τη σύναψη στεγαστικού δανείου στην τράπεζα (που και εδώ σε πολλές περιπτώσεις παίζει ρόλο η οικονομική ενίσχυση των γονέων). Σε μελέτη του 2013 είχε καταδειχθεί ότι το 37,8% των ιδιοκτητών, απέκτησε το σπίτι του μέσω κληρονομιάς ή γονικής παροχής, το 30,3% μέσω δανεισμού και το 17,5% χωρίς δανεισμό.
Όταν όμως καταγράφονται και άλλες μορφές οικογενειακής υποστήριξης, όπως για παράδειγμα η χρηματική συνεισφορά, τότε το ποσοστό των περιπτώσεων όπου η οικογένεια συνδράμει στην απόκτηση ιδιοκτήτης κατοικίας φτάνει στο 56,4% του συνόλου. Ωστόσο ακόμη και αυτό είναι δύσκολο στις μέρες μας αφού όλα τα οικογενειακά εισοδήματα έχουν μειωθεί αισθητά, με την κτηματαγορά να κινείται χάρις σε ένα μείγμα ημεδαπών και αλλοδαπών επενδυτών που έρχονται στη χώρα μας προκειμένου να αγοράσουν ένα ακίνητο.
Πιο δυσβάστακτο το κόστος για τα άτομα ηλικίας 25 έως 45 ετών
Από τη στιγμή που η οικογένεια έχει χάσει ένα σημαντικό κομμάτι της περιουσίας της, εκ των πραγμάτων δεν μπορεί να στηρίξει ουσιωδώς τα νεότερα μέλη της στην στεγαστική τους πορεία. Περισσότερο δυσβάστακτο φαίνεται πως είναι το κόστος για τα άτομα ηλικίας από 25 έως και 45 ετών (ίσως και λίγο παραπάνω) που άρχισαν την επαγγελματική τους πορεία λίγο πριν την μεγάλη οικονομική κρίση που βίωσε η χώρα μας.
Δεν έχει αποταμιεύσει αρκετά χρήματα στην τράπεζα, δεν μπορεί να πάρει στεγαστικό δάνειο ή δεν συμφέρει, μένει σε σπίτι που το ενοίκιο είναι το σημαντικότερο έξοδο και αντιμετωπίζει συνεχώς τον κίνδυνο της στεγαστικής επισφάλειας που έχει αυξηθεί μετά την εκτόξευση των λογαριασμών του ρεύματος και των προϊόντων στην αγορά.
Τα ενοίκια τραβούν την ανηφόρα
Αυτή τη στιγμή τα ενοίκια εξακολουθούν να τραβούν την ανηφόρα. Σύμφωνα με την ετήσια έρευνα του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX Ελλάς η αύξηση των ενοικίων μέσα σε ένα χρόνο (από το φθινόπωρο του 2020 έως το φθινόπωρο του 2021) ήταν της τάξης του 5% κατά μέσο όρο πανελλαδικά. Στην Αττική όμως η αύξηση αυτή ήταν στο + 6,2%, στη Θεσσαλονίκη στο + 9,4% και την περιφέρεια στο +1,4%. Τα στοιχεία δείχνουν επίσης ότι τα περιοριστικά μέτρα της πανδημίας (lockdown , κ.λπ.) και η τηλεργασία ενίσχυσαν τη ζήτηση.
Η τάση αυτή, σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά ποιοτικών ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση, έδωσε μια επιπλέον ώθηση στις τιμές. Πάντως από περιοχή σε περιοχή διαπιστώνει κανείς διαφοροποιήσεις ως προς τα ζητούμενα τετραγωνικά αλλά και την ηλικία των ακινήτων.
Τα δημοφιλέστερα ακίνητα προς ενοικίαση στην Αττική αυτή τη στιγμή
Ειδικότερα, στο κέντρο της Αθήνας σε πρώτη ζήτηση βρίσκονται διαμερίσματα ηλικίας 20 – 25 ετών, εμβαδού από 51 έως 80 τ.μ., με το μέσο μίσθωμα να ανέρχεται σε 450 ευρώ. Στη Δυτική Αττική η ζήτηση στρέφεται σε διαμερίσματα ίδιου μεγέθους και παλαιότητας με το κέντρο της Αθήνας, με το ύψος του μέσου ενοικίου να κυμαίνεται αρκετά χαμηλότερα στα 340 ευρώ.
Στον Πειραιά και τις όμορες περιοχές του, το μέσο ενοίκιο ανέρχεται σε 410 ευρώ με τη ζήτηση να επικεντρώνεται σε ακίνητα ηλικίας έως 20 ετών και εμβαδού από 51 έως 80 τετραγωνικά μέτρα.
Στα Βόρεια και τα Νότια προάστια οι μέσες τιμές των ενοικίων είναι σχεδόν διπλάσιες από τις υπόλοιπες περιοχές της Αττικής καθώς διαμορφώνονται στα 800 και 750 ευρώ αντίστοιχα, ενώ ζητούνται ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας από 81 έως 120 τ.μ. με τις μεζονέτες να παραμένουν στην κορυφή των προτιμήσεων.
Στην πρώτη θέση των χαρακτηριστικών που καθορίζουν τις επιλογές των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών στο σύνολο των περιοχών της Αττικής, βρίσκεται η καλή κατάσταση ενός ακινήτου, εάν δηλαδή είναι ανακαινισμένο και διαθέτει καινούργια κουφώματα (79% & 62% αντίστοιχα).
Καθοριστικό ρόλο στην απόφαση για ενοικίαση παίζουν επίσης αν το ακίνητο διαθέτει θέση parking (65%) και αν βρίσκεται κοντά σε στάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς (50%).
Τα δημοφιλέστερα ακίνητα προς ενοικίαση στη Θεσσαλονίκη αυτή τη στιγμή
Στη συμπρωτεύουσα, στο κέντρο και σε περιοχές που βρίσκονται κοντά στα Πανεπιστήμια, περιζήτητες είναι οι γκαρσονιέρες και τα διαμερίσματα επιφάνειας 51-80 τ.μ., ανεξαρτήτου έτους κατασκευής, με μέση τιμή ενοικίου 450 ευρώ.
Με διαφορετικές «ταχύτητες» κινούνται οι τιμές των ενοικίων στα Δυτικά και Ανατολικά της Θεσσαλονίκης. Στη Δυτική Θεσσαλονίκη, οι υποψήφιοι ενοικιαστές αναζητούν ακίνητα ηλικίας έως 15 ετών και εμβαδού από 51 έως 80 τετραγωνικά μέτρα με το μέσο ενοίκιο να είναι 280 ευρώ. Από την άλλη στην Ανατολική πλευρά της πόλης, ο μέσος όρος ενοικίων διαμορφώνεται στα 550 ευρώ αλλά αυτό προκύπτει γιατί και τα διαμερίσματα που ζητούνται είναι μεγαλύτερου εμβαδού 81 έως 120 τετραγωνικά μέτρα ηλικίας 15-20 ετών.
Όπως και στην περίπτωση της Αττικής, έτσι και στο πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης, χαρακτηριστικά που σχετίζονται με την κατάσταση του ακινήτου αλλά και διευκολύνσεις όσον αφορά τις μετακινήσεις παίζουν καθοριστικό ρόλο για την επιλογή και τη διαμόρφωση του ενοικίου. Οι εργασίες ανακαίνισης (78%), η ύπαρξη ασανσέρ (68%) και η θέση parking (57%) είναι τα τρία κυριότερα χαρακτηριστικά που αναζητούν οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές σε ένα ακίνητο.
Τα δημοφιλέστερα ακίνητα προς ενοικίαση στην περιφέρεια αυτή τη στιγμή
Στην περιφέρεια τα ακίνητα για τα οποία υπάρχει μεγαλύτερο ενδιαφέρον, είναι διαμερίσματα ηλικίας 10-15 ετών, εμβαδού από 51 έως 80 τ.μ. με το μέσο ενοίκιο να διαμορφώνεται στα 340 ευρώ.
Ενδεικτικά, στον Βόλο και στα Χανιά η μέση τιμή ενοικίασης είναι 420 και 440 ευρώ αντίστοιχα. Στην Λάρισα, μεγαλύτερη ζήτηση συγκεντρώνουν διαμερίσματα εμβαδού από 81 έως 120 τ.μ. με το μέσο ενοίκιο να κυμαίνεται στα 550 ευρώ, ενώ στην Κομοτηνή θα συναντήσει κανείς τις χαμηλότερες τιμές με τις γκαρσονιέρες έως 50 τ.μ., να εκμισθώνονται κατά μέσο όρο προς 300 ευρώ.
Τα βασικά χαρακτηριστικά επιλογής ενός ακινήτου στην περιφέρεια δεν διαφέρουν σημαντικά σε σύγκριση με αυτά της Αττικής και της Θεσσαλονίκης. Η ανακαίνιση παίζει το σημαντικότερο ρόλο (64%) και ακολουθούν η κατάσταση των κουφωμάτων (50%) και η θέση parking (39%).
Οι τιμές ενοικίασης κατοικιών το 2021 στις μεγάλες επαρχιακές πόλεις της χώρας (ευρώ/τετραγωνικό)
